Le droit de préemption urbain permet à une commune de se porter prioritairement acquéreur d'un bien immobilier situé sur son territoire. Par cette procédure, le propriétaire se doit d'interroger sa commune si une offre d'achat est faite sur son bien en vente et savoir si la mairie décide ou non d'exercer son droit de préemption pour pouvoir vendre. Si c'est le cas, le propriétaire se verra obligé de vendre au prix de l'offre à la commune. Explications.
Qu’est-ce qu’un Droit de préemption urbain ?
Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une commune ou tout “organisme délégataire” ( communauté de communes, état, etc.) d’acheter un bien immobilier en priorité devant tout autre acquéreur privé. Il s’applique à certains types de biens immobiliers comme les logements, terrains et immeubles. Certains biens sont exclus, notamment ceux issus de donations entre vifs ou de successions. Les communes peuvent exercer ce droit en vue d’aménager l’espace urbain dans une perspective d’intérêt général (création de logements sociaux, infrastructures collectives, ligne de métro, etc.).
Dans le cadre d’une transaction, il existe un second Droit de Préemption qui s’applique aux biens mis en vente alors qu’ils sont occupés par un locataire : ce dernier dispose alors de la priorité pour le rachat. Ce droit s’étend au conjoint ou partenaire PACS du locataire.
Mise en œuvre du droit de préemption urbain
Le droit de préemption urbain s’applique dans des zones préalablement définies par un acte administratif. Une fois la zone délimitée, la décision est affichée en mairie et dans la presse locale. Notez que tout propriétaire peut savoir si son bien est soumis au DPU en contactant le service urbanisme de la mairie. Le notaire chargé de la vente est également en mesure de répondre au propriétaire sur ce point.
Un vendeur souhaitant céder son bien situé dans une zone de préemption doit adresser une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie où se situe son bien. Elle doit comporter le prix, les conditions de vente et des informations environnementales dues au titre de l’article L514-20 du Code de l’environnement. Le notaire chargé de la vente dispose alors de deux mois pour faire savoir au vendeur le choix de la commune :
- renoncer à l'achat dans un délai de 2 mois à partir de la réception de la déclaration. Le propriétaire peut alors vendre son bien à l'acquéreur de son choix. L’absence de réponse équivaut à un refus.
- acquérir le bien aux conditions proposées par le propriétaire. Les parties signent alors un acte notarié concluant la vente, la collectivité dispose alors de 4 mois pour régler le paiement, le propriétaire conserve la jouissance de son bien jusqu’au paiement total.
- acquérir le bien en renégociant les conditions de vente. Dans ce cas, elle dispose de deux mois pour proposer un autre prix au propriétaire, qui dispose à son tour de deux mois pour donner une réponse : maintenir sa première offre, accepter le nouveau prix ou renoncer à la vente.
Quels recours au droit de préemption urbain ?
Lors des négociations, si les deux parties ne trouvent pas d’accord amiable sur le prix, elles peuvent saisir le Tribunal de Grande Instance. Elles disposent de 2 mois à partir de la décision du TGI pour faire connaître leur réponse. Le silence des parties vaut l’acceptation du prix et le transfert de la propriété.
Lors d’une négociation de DIA, si l’ancien propriétaire estime que le droit de préemption sur son bien n’est pas suffisamment motivé ou justifié, il peut avoir recours en annulation devant un tribunal administratif, dans les deux mois impartis. Sinon, le silence est considéré comme un accord tacite.
Après une vente, l’ancien propriétaire dispose d’un droit de regard de 5 ans, pendant lesquels il peut contester le droit de préemption. Si le bien n’a pas été affecté à une utilisation d’intérêt général, il peut exiger la rétrocession du bien et la vente peut être annulée.